Depuis son lancement en 2014, le dispositif Pinel a attiré des milliers d’investisseurs désireux de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Mais après une décennie de bons et loyaux services, il a tiré définitivement sa révérence au 31 décembre 2024.
Ce virage majeur dans la politique du logement locatif soulève de nombreuses interrogations chez nous, investisseurs particuliers :
Comment continuer à investir intelligemment dans l’immobilier locatif sans le Pinel ?
Existe-t-il une alternative aussi accessible, rentable et pérenne ?
La réponse pourrait bien se trouver dans un dispositif plus discret, mais en pleine montée en puissance : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI).
Encore peu connu du grand public, il coche pourtant plusieurs cases essentielles : répondre à un besoin sociétal réel, garantir des revenus réguliers et sécurisés, tout en offrant une rentabilité potentiellement intéressante selon la structure d’investissement choisie.
Personnellement, j’ai investi dans un bien immobilier en loi Pinel en 2017, à une époque où les taux d’intérêt étaient historiquement bas et où les avantages fiscaux étaient encore généreux.
L’opération a été globalement positive, mais j’ai rapidement vu les limites du dispositif apparaître : des loyers plafonnés parfois déconnectés du marché local, des zones éligibles pas toujours dynamiques, des contraintes administratives, et surtout… une rentabilité nette souvent inférieure aux promesses commerciales.
Aujourd’hui, avec le recul, je ne suis pas certaine que je referais le même investissement, surtout depuis que le Pinel “classique” a été raboté, et que le Pinel+, plus exigeant en matière de performance énergétique et de qualité d’usage, a vu le jour sans séduire.
Le rapport rendement/effort est devenu beaucoup moins intéressant.
L’objectif de cet article est de te donner une vue claire, concrète et complète sur ce nouveau dispositif qu’est le Logement Locatif Intermédiaire (LLI).
Nous allons voir ensemble :
Nous avons perdu un levier fiscal bien connu, mais cela ne veut pas dire que tout est perdu : bien au contraire.
Une nouvelle génération de solutions plus solides, plus réalistes et plus alignées avec les besoins du marché est en train d’émerger.
Prêt(e) à découvrir une alternative crédible à l’investissement Pinel ?
Suis-moi, je te guide pas à pas.
Tu en as sûrement entendu parler ces dernières années : le dispositif Pinel a longtemps été présenté comme l’outil idéal pour investir dans l’immobilier tout en réduisant ses impôts.
Mais voilà, toutes les bonnes choses ont une fin… et celle du Pinel est désormais actée.
Avant de plonger dans ce qui le remplace, faisons un petit retour sur ce que c’était vraiment et pourquoi ce n’est plus forcément la meilleure option pour toi aujourd’hui.
Le dispositif Pinel, lancé en 2014, te permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt si tu achetais un logement neuf (ou réhabilité) pour le louer.
Cette réduction était proportionnelle à la durée de mise en location :
Mais attention, ce n’était pas un chèque en blanc : tu devais respecter des plafonds de loyers (inférieurs au marché libre) et choisir un bien situé dans une zone éligible (zones dites « tendues » comme A, A bis, B1…).
Ton locataire, lui aussi, devait respecter des plafonds de ressources.
Bref, pas mal de contraintes pour un avantage fiscal conditionné.
Tu l’as peut-être remarqué si tu as étudié la question récemment : depuis 2023, le Pinel “classique” est raboté.
Et puis, cerise sur le gâteau : pour profiter des anciens taux plus intéressants, il fallait investir dans un logement très performant sur le plan environnemental (Pinel+), avec des critères de surface minimale, double orientation, qualité d’usage, etc.
Autant te dire que peu de programmes étaient réellement compatibles.
Mais le vrai problème, c’est que les plafonds de loyers imposés dans certaines zones (par exemple, en zone B1) ne correspondaient plus aux prix du marché.
Résultat : des investisseurs contraints de louer à perte, ou qui peinaient à trouver des locataires dans les délais.
Et ça, c’est tout sauf une bonne affaire.
La décision est maintenant claire : le dispositif Pinel a pris fin définitivement le 31 décembre 2024.
À partir de janvier 2025, il n’est plus possible d’investir en Pinel, que ce soit dans sa version classique ou Pinel+.
Si tu possèdes déjà un bien sous ce dispositif, pas de panique : les avantages fiscaux en cours seront maintenus jusqu’à leur terme.
Mais pour tout nouvel investissement, il faut désormais te tourner vers d’autres leviers.
Et c’est justement là que le LLI entre en jeu : une autre façon de soutenir le logement tout en sécurisant ton patrimoine, sans forcément passer par la case réduction d’impôt immédiate, mais avec une approche plus durable, plus souple et souvent plus rentable sur le long terme.
On passe à la suite pour découvrir ce que ce fameux Logement Locatif Intermédiaire a dans le ventre ?
Tu te demandes peut-être : “Si le Pinel a disparu, que reste t’il pour les investisseurs immobiliers comme moi ?”
C’est là que le LLI entre en jeu.
Moins connu du grand public, mais plein de potentiel, le Logement Locatif Intermédiaire se positionne comme une alternative sérieuse, plus en phase avec la réalité du marché locatif actuel.
Le LLI, c’est l’acronyme de Logement Locatif Intermédiaire.
Ce dispositif a été créé en 2014 par l’État, mais il est resté relativement discret au début, destiné surtout à des opérateurs institutionnels comme CDC Habitat ou In’li.
Son but ?
Combler un vide énorme dans le marché immobilier français : celui des ménages qui ne sont ni assez pauvres pour avoir droit au logement social, ni assez riches pour payer les loyers du marché libre dans les zones tendues.
Depuis 2023, avec la réforme du Pinel et la montée des tensions sur le marché locatif (notamment en Île-de-France, à Lyon, Bordeaux, etc.), le gouvernement relance le LLI, en l’ouvrant progressivement à davantage d’investisseurs privés.
Le LLI repose sur un équilibre simple : proposer des logements neufs de qualité, à des loyers modérés, pour attirer une population active et solvable, tout en assurant une rentabilité stable aux investisseurs.
Voici les principales caractéristiques du LLI :
Résultat ?
Tu proposes un logement accessible à des jeunes actifs, des familles modestes, ou même des retraités à revenus moyens, tout en construisant un patrimoine immobilier solide et socialement utile.
Tu te demandes sûrement :
“Est-ce que je peux, moi, investir directement en LLI ?”
La réponse est oui… mais pas dans tous les cas.
Le LLI “pur” reste encore majoritairement réservé à des acteurs institutionnels, comme les sociétés foncières ou les bailleurs publics.
Mais de plus en plus de solutions accessibles aux particuliers apparaissent à travers :
L’investissement en direct (acheter un logement LLI à ton nom) reste plus rare, car cela nécessite :
Mais si tu es prêt(e) à t’entourer de bons partenaires (notaires, fiscalistes, sociétés de gestion), c’est envisageable et potentiellement très rentable, surtout si tu vises une logique patrimoniale à long terme.
Maintenant que tu sais ce qu’est le LLI, passons à ce qui t’intéresse sûrement le plus :
Comment ça fonctionne concrètement pour toi en tant qu’investisseur ?
Quels avantages fiscaux ?
Quelle rentabilité ?
On voit tout ça maintenant.
Maintenant que tu comprends le fonctionnement du Logement Locatif Intermédiaire (LLI), il est temps de t’interroger :
“Est-ce que c’est fait pour moi ?”
Comme tout dispositif immobilier, le LLI a ses atouts et ses contraintes.
L’essentiel est de savoir les évaluer en fonction de ta stratégie patrimoniale.
L’un des grands atouts du LLI, c’est la qualité des locataires.
Les profils ciblés (jeunes actifs, familles salariées, retraités autonomes…) sont solvables et souvent en recherche de logements décents à loyer raisonnable dans des zones saturées.
Résultat : peu d’impayés, peu de vacance locative, et donc une source de revenus régulière.
Le LLI s’applique uniquement dans les zones tendues (A, A bis, B1) : Paris, la première couronne, Lyon, Bordeaux, Nantes, Marseille, Lille…
Bref, là où la demande est bien supérieure à l’offre.
Tu investis donc dans des secteurs à fort potentiel locatif, souvent aussi à fort potentiel de valorisation.
Même s’il ne s’agit pas d’une “niche fiscale” comme le Pinel, le LLI bénéficie d’un soutien clair de l’État.
C’est un dispositif encadré, régulé, et de plus en plus accessible, notamment à travers des solutions collectives (SCPI, SCI à l’IS, foncières privées).
Tu peux tout à fait combiner le LLI avec :
Contrairement au Pinel, le LLI ne te permet pas de déduire un pourcentage du prix d’achat de ton impôt sur le revenu.
Cela peut décevoir certains investisseurs qui cherchent avant tout une optimisation fiscale immédiate.
En revanche, il peut s’intégrer dans une logique de rentabilité nette ou d’optimisation sur le long terme.
En appliquant des loyers 15 à 20 % en dessous du marché, la rentabilité brute peut être un peu plus faible que pour une location classique, surtout dans des zones où les prix sont déjà élevés.
Cela dit, cette rentabilité est compensée par la stabilité, la demande forte, et la fiscalité bien pensée (notamment via l’IS ou le démembrement).
En tant qu’investisseur particulier, tu n’auras pas toujours accès directement à un bien LLI.
Il faut souvent passer par des structures collectives ou intermédiaires, qui imposent leurs frais de gestion, leur stratégie et leur rythme de distribution.
Il est donc essentiel de choisir un bon partenaire, et de comprendre dans quoi tu investis exactement.
Voici un tableau pour t’aider à mieux visualiser les différences :
Le LLI est un excellent choix si tu recherches :
Il peut aussi être un complément très malin dans une stratégie diversifiée, notamment si tu as déjà du Pinel, de la location meublée, ou des SCPI de rendement.
Maintenant, je t’explique comment concrètement investir en LLI, quelles options choisir, et comment mettre toutes les chances de ton côté pour réussir ton investissement.
Maintenant que tu connais les atouts et les limites du Logement Locatif Intermédiaire, tu te demandes sûrement :
“Ok, concrètement, comment j’investis ?”
La bonne nouvelle, c’est qu’il existe plusieurs façons d’accéder au LLI, même avec un budget modeste et sans gérer toi-même de locataire.
On fait le point ensemble.
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont une porte d’entrée accessible et mutualisée pour investir dans le LLI.
Voici quelques exemples :
Tu peux aussi investir dans le logement intermédiaire via :
Ces véhicules sont plus volatils que les SCPI, car exposés à la Bourse, mais permettent :
Tu peux investir dans le LLI :
En intégrant une SCPI LLI dans une assurance-vie, tu optimises :
Voici comment choisir ton approche selon ta situation :
Disons que tu investis 10 000 € dans la SCPI Novaxia R, avec un rendement brut annuel de 4,5 %.
En 10 ans, en réinvestissant les dividendes, ton capital peut avoisiner 14 000 € (hypothèse de rendement net moyen constant et frais inclus).
Autre scénario : tu investis 100 000 € via une SCI à l’IS, qui acquiert un bien LLI :
Résultat : faible imposition annuelle, valorisation long terme, et maîtrise de la transmission en cas de donation ou succession.
En résumé, tu peux investir dans le LLI :
Dans la prochaine et dernière partie, je t’aide à déterminer si le LLI est fait pour toi en fonction de ton profil, de ton budget, et de tes objectifs.
Tu as sans doute maintenant une vue claire sur le fonctionnement du Logement Locatif Intermédiaire.
Mais la vraie question reste : est-ce que c’est un bon choix pour toi ?
Comme pour tout investissement, tout dépend de ton profil, de tes objectifs et… de ta stratégie à long terme.
Voici mon analyse honnête, fondée sur ma propre expérience et mes échanges avec des dizaines d’investisseurs.
Le LLI n’est pas une “usine à défiscalisation” comme l’a été le Pinel.
Il s’adresse surtout à des profils plus mûrs, plus stratégiques, qui veulent construire un patrimoine solide sans stress ni gestion chronophage.
Voici les profils pour lesquels ce dispositif me semble pertinent :
Tu veux éviter les montagnes russes de la Bourse ?
Tu cherches un revenu immobilier régulier, avec des locataires solvables, sans gérer les appels de loyers ni les fuites d’eau ?
Le LLI, via des SCPI, te permet d’investir dans de l’immobilier résidentiel de qualité, dans les zones tendues où la demande est forte, tout en mutualisant les risques.
Tu as déjà un bien en Pinel, en LMNP, ou en déficit foncier, et tu veux diversifier sans te surcharger fiscalement ?
Le LLI est une bonne solution pour :
Avec une SCPI LLI, pas de locataire à gérer, pas de notaire, pas de travaux, mais un ticket d’entrée raisonnable et une gestion complètement déléguée.
C’est un placement idéal pour les débutants qui veulent tester l’immobilier sans se brûler les ailes, ou pour les actifs très occupés qui veulent que leur argent travaille en autonomie.
Le LLI a beaucoup de qualités… mais aussi des limites importantes à connaître.
Il n’est clairement pas adapté à tous les profils.
Le LLI ne te donne pas de réduction d’impôt directe comme le faisait le Pinel.
Il repose sur une rentabilité long terme, pas sur un “cadeau fiscal” immédiat.
Donc si ton objectif est clairement :
“Je paie trop d’impôts cette année, je veux défiscaliser à fond”
Alors d’autres stratégies sont à considérer (déficit foncier, LMNP, Girardin…).
Tu aimes gérer toi-même ton bien, choisir ton locataire, décider des travaux, voire faire de l’achat-revente ou de la location courte durée ?
Le LLI en direct est très encadré, voire inaccessible au particulier.
Tu devras passer par des structures collectives (SCPI, foncières), ce qui implique moins de contrôle, mais aussi moins d’efforts.
Le LLI n’est pas un outil de rendement pur.
On parle ici de 3 à 5 % net, pas de 10 % brut comme dans certains biens en colocation à rénover.
Le LLI est un pilier stable et prudent, pas une fusée spéculative.
Je vais être transparente : j’ai longtemps hésité à investir dans du logement intermédiaire.
J’étais focalisée sur des stratégies très optimisées fiscalement (LMNP ancien, déficit foncier, SCPI fiscales…).
Mais à force d’observer l’évolution du marché immobilier, de la fiscalité, et surtout de mes propres objectifs patrimoniaux, j’ai décidé d’intégrer des SCPI LLI à mon portefeuille.
En conclusion, oui, le LLI est une vraie opportunité à condition d’avoir les bonnes attentes.
Ce n’est pas le remplaçant “copié-collé” du Pinel.
C’est une approche plus mature, plus long terme, plus alignée avec une stratégie de liberté financière stable et réaliste.
Alors que tout le monde parle de la fin du Pinel comme d’une catastrophe, je préfère te dire une chose : c’est une chance.
Une chance de repenser ta stratégie immobilière avec lucidité, de sortir des logiques purement fiscales, et d’explorer des pistes plus solides, plus durables.
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), bien que beaucoup moins médiatisé, est un levier puissant pour nous, investisseurs particuliers :
Est-ce la solution miracle ? Non.
Mais c’est une vraie alternative sérieuse et réaliste pour construire ta liberté financière avec sécurité et impact.
Prends un moment pour réfléchir à ta stratégie immobilière post-Pinel.
Pose-toi les bonnes questions :
Quels sont mes objectifs patrimoniaux à moyen et long terme ?
Quel niveau de risque suis-je prêt(e) à accepter ?
Et surtout : est-ce que je privilégie la simplicité, la sécurité ou la rentabilité ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) peut t’ouvrir de nouvelles perspectives si tu souhaites allier impact social, rendement stable et diversification.
Renseigne-toi, compare les options (SCPI, assurance-vie, PER…) et commence à bâtir une stratégie qui te ressemble.
La semaine prochaine, je te retrouve pour un nouvel article qui va te plaire :
« Comment maximiser tes rendements avec les ETF »,
où je t’expliquerai comment construire un portefeuille performant, accessible à tous, et parfaitement complémentaire à l’immobilier.
En attendant, si tu veux plonger plus en profondeur dans ma démarche et découvrir comment j’ai totalement changé de vie à plus de 50 ans, je t’invite à lire mon livre :
« Je change de vie à plus de 50 ans et prends le chemin de la liberté financière… »
Tu y trouveras des conseils concrets, des stratégies réalistes et surtout, beaucoup d’inspiration pour te lancer à ton tour.
Je te souhaite la réussite dans toutes tes entreprises et te dis à bientôt…
Bree
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