L’immobilier a toujours été un pilier de l’investissement patrimonial en France.
Mais acheter un bien en direct demande du temps, des compétences en gestion et un capital conséquent.
Entre la recherche du bien, la gestion des locataires, les travaux et les imprévus, l’investissement locatif peut vite devenir une source de stress.
C’est là qu’interviennent les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), qui permettent d’investir dans l’immobilier de manière simplifiée, diversifiée et accessible.
Avec des rendements moyens compris entre 4 et 6 %, elles attirent chaque année de plus en plus d’investisseurs en quête de revenus passifs, sans les tracas de la gestion locative.
Selon l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier), les SCPI ont collecté plus de 10 milliards d’euros en 2023, un chiffre en constante progression.
Pourquoi un tel engouement ?
Car elles combinent rentabilité, accessibilité et diversification, tout en offrant une alternative aux placements traditionnels comme les livrets bancaires ou l’assurance-vie en fonds euros, dont les rendements ont fortement diminué ces dernières années.
Lorsque j’ai commencé à investir, comme beaucoup, je me suis naturellement tournée vers l’immobilier locatif classique.
L’idée d’acheter un bien, de le mettre en location et d’encaisser des loyers chaque mois me semblait être une stratégie évidente pour bâtir un patrimoine.
Mais la réalité a vite rattrapé mes attentes :
C’est alors qu’un conseiller en gestion de patrimoine m’a parlé des SCPI.
J’ai décidé d’investir une partie de mon capital dans une SCPI de rendement.
Résultat :
✅ Des revenus réguliers, versés chaque trimestre, sans aucune gestion de ma part.
✅ Une diversification immédiate, puisque la SCPI détenait plusieurs centaines d’immeubles à travers la France et l’Europe.
✅ Une accessibilité financière, car j’ai pu investir quelques milliers d’euros au lieu de mobiliser une grosse somme pour un achat immobilier classique.
Aujourd’hui, après plusieurs années, je peux dire que les SCPI ont été un excellent complément à mes autres investissements, et c’est pourquoi je souhaite partager leur fonctionnement avec vous.
Malgré leur popularité croissante, les SCPI restent mal comprises par beaucoup d’investisseurs.
Faut-il privilégier une SCPI de rendement ou fiscale ?
Quelle est la différence entre une SCPI à capital fixe et une SCPI à capital variable?
Comment éviter les pièges et maximiser la rentabilité de son investissement ?
Dans cet article, nous allons voir ensemble :
Que vous soyez investisseur débutant(e) ou expérimenté(e), ce guide vous aidera à comprendre pourquoi les SCPI peuvent être un excellent levier pour faire fructifier votre épargne, en combinant rentabilité, simplicité et diversification.
Prêt à découvrir le fonctionnement des SCPI et à investir sereinement dans l’immobilier sans contraintes ?
C’est parti ! 🚀
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont une alternative idéale pour les investisseurs souhaitant profiter des avantages de l’immobilier sans les inconvénients de la gestion locative.
Elles permettent d’acheter des parts d’un portefeuille immobilier diversifié et de percevoir des revenus passifs réguliers, généralement sous forme de loyers trimestriels.
Une SCPI est un véhicule d’investissement collectif qui collecte l’épargne des investisseurs pour acheter et gérer un patrimoine immobilier.
Ce patrimoine est principalement composé de bureaux, commerces, entrepôts, logements et autres biens locatifs.
Si vous investissez 10 000 € dans une SCPI offrant un rendement de 5 % net, vous percevrez 500 € de revenus annuels, soit 125 € par trimestre, sans avoir à gérer un seul locataire !
Il existe plusieurs catégories de SCPI adaptées aux différents objectifs des investisseurs.
Voici les trois grandes familles :
👉 Objectif : délivrer des revenus réguliers aux investisseurs en investissant dans des bureaux, commerces, hôtels, entrepôts, établissements de santé, etc.
📍 Exemples de SCPI : Corum Origin, Immorente, Epargne Foncière
💰 Rendement moyen : 4 % à 6 % brut par an
📌 Idéal pour ceux qui veulent générer des revenus passifs réguliers et diversifier leur patrimoine.
👉 Objectif : réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier résidentiel bénéficiant d’avantages fiscaux.
📍 Exemples de dispositifs :
📌 Idéal pour ceux qui souhaitent optimiser leur fiscalité tout en investissant dans l’immobilier.
👉 Objectif : faire croître son capital sans percevoir de revenus réguliers.
📍 Particularité : les loyers générés sont réinvestis au lieu d’être distribués.
📌 Idéal pour ceux qui privilégient l’appréciation du capital à long terme, notamment dans un cadre patrimonial.
Les SCPI offrent un double levier de performance :
🔹 Les revenus locatifs : Les loyers perçus des biens détenus sont redistribués sous forme de dividendes aux investisseurs.
🔹 La valorisation des parts : Si la SCPI prend de la valeur au fil des ans, les investisseurs peuvent réaliser une plus-value en revendant leurs parts plus cher qu’ils ne les ont achetées.
📊 Exemple concret :
Un investisseur place 50 000 € dans une SCPI avec un rendement de 5 % net.
Il perçoit 2 500 € de revenus locatifs par an (soit 625 € par trimestre).
10 ans plus tard, si la valeur des parts a progressé de 20 %, son capital passe à 60 000 €.
Contrairement à un bien immobilier en direct, les SCPI mutualisent les risques : même si un locataire ne paie pas, il y a toujours des centaines d’autres locataires qui assurent les rentrées de loyers.
✅ Investissement accessible : à partir de 1 000 € à 5 000 € selon les SCPI.
✅ Revenus passifs : percevez des loyers réguliers sans gestion locative.
✅ Diversification : accédez à un large portefeuille immobilier sans mettre tous vos œufs dans le même panier.
✅ Rentabilité attractive : des rendements de 4 % à 6 % net en moyenne, bien supérieurs à d’autres placements.
✅ Potentiel de valorisation : en plus des loyers, les parts de SCPI peuvent prendre de la valeur avec le temps.
📢 Voyons maintenant comment bien choisir une SCPI en fonction de votre profil et de vos objectifs ! 🚀
Avec plus de 200 SCPI disponibles sur le marché français, il peut être difficile de faire le bon choix.
Pourtant, en analysant quelques critères clés, il est possible de sélectionner une SCPI performante et adaptée à ses objectifs.
Pour évaluer la qualité d’une SCPI, il est essentiel d’examiner trois indicateurs financiers majeurs :
Le Taux de Distribution correspond au rendement annuel versé aux investisseurs, exprimé en pourcentage du prix d’achat des parts.
Un TD élevé signifie que la SCPI offre des revenus attractifs.
Cependant, un rendement trop élevé peut indiquer un risque accru ou une stratégie agressive.
La moyenne du marché oscille entre 4 et 6 %, au-delà il faut s’assurer que la SCPI ne distribue pas trop de ses réserves.
Le Taux d’Occupation Financier (TOF) indique le pourcentage des loyers perçus par rapport au total des loyers théoriques que la SCPI pourrait obtenir si tous ses biens étaient loués.
Un TOF supérieur à 90 % est généralement un bon indicateur de gestion efficace et de faible vacance locative.
Un TOF bas peut signaler des difficultés à louer les biens, ce qui peut impacter les distributions futures.
Le Report à Nouveau (RAN) est la réserve financière constituée par la SCPI pour lisser les revenus en cas de crise économique ou de vacance locative.
Plus le RAN est élevé, plus la SCPI peut maintenir son rendement même en cas de baisse temporaire des loyers.
Un bon RAN se situe autour de 4 à 6 mois de distribution.
Il existe deux grands types de SCPI selon leur mode de capitalisation.
📌 Principe : Le capital est bloqué et limité à un nombre défini de parts.
📌 Achat/Revente : L’achat de parts se fait uniquement sur le marché secondaire (entre investisseurs).
📌 Avantage : Potentiellement plus stables, car les variations de capital ne dépendent pas de souscriptions ou rachats permanents.
📌 Inconvénient : Moins de liquidité → Il faut trouver un acheteur sur le marché secondaire pour vendre ses parts.
📊 Exemple de SCPI à capital fixe : Ficommerce, Interpierre France
📌 Principe : Le capital peut augmenter ou diminuer librement en fonction des entrées et sorties d’investisseurs.
📌 Achat/Revente : L’achat et la vente de parts sont facilités par la société de gestion, ce qui améliore la liquidité.
📌 Avantage : Flexibilité → Les investisseurs peuvent souscrire ou revendre des parts plus facilement.
📌 Inconvénient : La valorisation des parts peut être plus volatile en cas de rachats massifs d’investisseurs.
📊 Exemple de SCPI à capital variable : Corum Origin, Primovie, Épargne Pierre
Toutes les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion qui s’occupent de l’achat, de la gestion locative et de la revente des biens.
Le choix de la société de gestion est donc crucial.
✅ Expérience et réputation : Depuis combien d’années gère-t-elle des SCPI ?
✅ Encours sous gestion : Plus la société gère d’actifs, plus elle a d’expertise.
✅ Qualité du patrimoine : Quels types d’actifs immobiliers possède-t-elle ?
Une SCPI bien gérée assure une meilleure rentabilité, un bon entretien des biens et une pérennité des revenus locatifs.
Avant d’investir, consultez les rapports annuels et les avis sur la gestion de la SCPI.
📢 Passons maintenant à comment investir concrètement en SCPI : achat en direct, via assurance-vie ou à crédit ! 🚀
Investir en SCPI peut se faire de différentes manières, chacune ayant ses propres avantages et inconvénients.
Que ce soit au comptant, à crédit, via une assurance-vie ou en démembrement, il est essentiel de choisir la stratégie adaptée à son profil et à ses objectifs financiers.
L’investissement en SCPI peut se faire en achetant des parts au comptant ou en contractant un crédit pour profiter de l’effet de levier.
✅ Avantages :
✔️ Pas d’endettement.
✔️ Revenus locatifs immédiats (intéressant pour un complément de retraite).
✔️ Simplicité administrative (pas besoin de négocier un crédit).
❌ Inconvénients :
⚠️ Mobilisation d’une grosse somme d’épargne.
⚠️ Pas d’effet de levier pour augmenter la rentabilité.
Pierre investit 50 000 € en SCPI avec un rendement de 5 %.
Il perçoit 2 500 € de revenus locatifs annuels.
Sa rentabilité brute est de 5 %, mais après impôts et prélèvements sociaux, elle est inférieure.
L’investissement à crédit est particulièrement intéressant en SCPI, car les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, réduisant ainsi l’impôt sur les loyers perçus.
✅ Avantages :
✔️ Possibilité d’investir une somme plus importante avec un capital initial limité.
✔️ Effet de levier : les loyers perçus contribuent à rembourser le crédit.
✔️ Optimisation fiscale : intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.
❌ Inconvénients :
⚠️ Engagement sur le long terme (remboursement mensuel du crédit).
⚠️ Risque de baisse des revenus si les SCPI performent moins bien.
Julie emprunte 100 000 € sur 20 ans à un taux de 3 %.
Elle investit cette somme dans une SCPI offrant un rendement de 5 %.
Ses revenus locatifs sont de 5 000 €/an, mais elle rembourse 6 600 €/an de crédit.
Son effort d’épargne est de 1 600 €/an, mais après 20 ans, elle possède un patrimoine immobilier valorisé.
Un bon montage financier permet d’avoir des mensualités couvertes en partie par les loyers.
Il faut bien choisir sa SCPI pour éviter les mauvaises surprises (vacances locatives, baisse des rendements, etc.).
Les SCPI peuvent également être logées dans une assurance-vie, ce qui offre des avantages fiscaux et patrimoniaux intéressants.
✔️ Fiscalité avantageuse : Les revenus sont capitalisés au sein du contrat et ne sont pas imposés chaque année.
✔️ Transmission facilitée : L’assurance-vie bénéficie d’une fiscalité allégée sur la succession.
✔️ Souplesse : L’investisseur peut arbitrer entre plusieurs supports d’investissement.
⚠️ Sélection restreinte : Les contrats d’assurance-vie n’offrent qu’un choix limité de SCPI.
⚠️ Moins de liquidité : Les assureurs imposent parfois un délai pour récupérer son investissement.
⚠️ Frais additionnels : Certains contrats appliquent des frais d’entrée et de gestion sur les SCPI.
Pierre investit 50 000 € en SCPI via une assurance-vie.
Les revenus locatifs sont capitalisés dans le contrat et bénéficient de la fiscalité allégée de l’assurance-vie.
Après 8 ans, il récupère son capital avec une imposition réduite.
Les meilleurs contrats permettent d’investir en SCPI sans frais d’entrée.
Il est possible de combiner SCPI et fonds en euros pour équilibrer le risque.
Le démembrement de propriété est une stratégie avancée qui permet d’optimiser la fiscalité et la transmission.
Il consiste à scinder la propriété des parts de SCPI en nue-propriété et usufruit.
L’investisseur achète uniquement la nue-propriété des parts de SCPI.
Il bénéficie d’une décote importante sur le prix d’achat (exemple : 40 % de réduction sur le prix des parts).
Il ne perçoit pas de revenus locatifs pendant la période de démembrement (5 à 20 ans).
À l’issue du démembrement, il récupère 100 % de la pleine propriété, sans frais supplémentaires.
✔️ Aucune fiscalité sur les revenus fonciers pendant la durée du démembrement.
✔️ Prix d’achat réduit grâce à la décote.
✔️ Stratégie idéale pour préparer sa retraite sans alourdir son imposition actuelle.
⚠️ Aucun revenu locatif pendant la durée du démembrement.
⚠️ Liquidité réduite, car il faut attendre la fin du démembrement pour récupérer l’usufruit.
Julie achète 50 000 € de SCPI en nue-propriété avec une décote de 40 %.
Elle ne perçoit aucun loyer pendant 10 ans.
Au bout de 10 ans, elle récupère 100 % de la pleine propriété et commence à percevoir les loyers.
L’usufruitier achète uniquement le droit de percevoir les loyers, sans être propriétaire des parts.
✔️ Très rentable à court terme si l’on cherche à booster ses revenus.
✔️ Stratégie utilisée par les entreprises pour optimiser leur trésorerie.
⚠️ Perte totale de l’investissement à la fin de l’usufruit (car il retourne au nu-propriétaire).
⚠️ Stratégie risquée si les loyers diminuent.
🚀 Prochaine étape : étudier les meilleures SCPI du marché et choisir celles adaptées à votre profil d’investisseur !
Les SCPI offrent de nombreux avantages, mais comme tout investissement, elles comportent des risques et des limites qu’il faut bien comprendre avant de se lancer.
Parmi les principales contraintes, on retrouve le manque de liquidité, la variabilité des rendements et la fiscalité parfois lourde.
Voici comment les anticiper et les gérer efficacement.
Contrairement à une action en bourse, qui peut être revendue en quelques secondes, revendre ses parts de SCPI prend du temps.
Les SCPI détiennent de l’immobilier physique, qui ne se revend pas instantanément.
Il n’existe pas de marché centralisé comme pour les actions.
La revente dépend de l’offre et de la demande sur le marché secondaire.
Pour une SCPI à capital fixe, la revente passe par le marché secondaire.
Or, si aucun acheteur ne se manifeste, la revente peut être longue et difficile.
Pour une SCPI à capital variable, la société de gestion rachète les parts, mais seulement si elle a suffisamment de souscriptions nouvelles.
Sinon, l’investisseur doit attendre.
✔️ Investir avec un horizon long terme (au moins 8-10 ans).
✔️ Éviter d’investir tout son capital en SCPI, garder une part en placements liquides.
✔️ Diversifier avec d’autres actifs (bourse, assurance-vie, immobilier physique).
Le rendement des SCPI n’est pas garanti.
Il dépend de nombreux facteurs économiques et immobiliers.
Les SCPI investissent dans des bureaux, commerces, logements…
Si le marché immobilier connaît une crise ou un ralentissement, les loyers perçus peuvent diminuer, ce qui impacte directement le rendement.
Si les biens détenus par la SCPI ne trouvent pas de locataires, les revenus diminuent et donc le rendement aussi.
✔️ Choisir des SCPI bien diversifiées (géographiquement et sectoriellement).
✔️ Privilégier les SCPI avec un bon Taux d’Occupation Financier (TOF).
✔️ Mixer SCPI de rendement et d’autres classes d’actifs (ETF, immobilier en direct).
L’un des principaux inconvénients des SCPI est leur fiscalité peu avantageuse en cas d’investissement en direct.
Les revenus issus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont soumis à :
Marie perçoit 5 000 € de revenus SCPI par an.
Elle est dans la tranche 30 % d’imposition à l’IR.
Sa taxation totale = 30 % + 17,2 % = 47,2 %.
Après impôts, il ne lui reste que 2 640 € nets sur 5 000 € perçus.
✔️ Accès à l’immobilier avec un ticket d’entrée faible.
✔️ Rendement supérieur à d’autres placements sécurisés (livrets, fonds euros).
✔️ Aucun souci de gestion locative.
❌ Manque de liquidité (revente longue et incertaine).
❌ Rendements variables selon le marché immobilier.
❌ Fiscalité lourde en cas d’investissement en direct.
✅ Diversifier ses placements pour ne pas tout mettre en SCPI.
✅ Sélectionner des SCPI solides, bien gérées et diversifiées.
✅ Optimiser la fiscalité avec une assurance-vie ou un démembrement.
Les SCPI sont un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier sans les contraintes de gestion, tout en bénéficiant d’un rendement attractif.
Elles permettent d’investir dans des biens diversifiés (bureaux, commerces, santé…) avec un ticket d’entrée abordable.
Cependant, il est essentiel d’en comprendre les limites et les risques :
✅ Accessibilité : Possibilité d’investir avec quelques milliers d’euros.
✅ Rentabilité : Des rendements attractifs, souvent autour de 4 à 6 % brut.
✅ Diversification : Exposition à l’immobilier sans acheter un bien en direct.
⚠️ Manque de liquidité : Revente des parts parfois longue et incertaine.
⚠️ Fiscalité lourde : Une imposition élevée en cas d’investissement en direct, qu’il faut optimiser avec des solutions adaptées.
Si les SCPI vous intéressent, commencez par analyser votre profil d’investisseur et vous renseigner sur les différentes options disponibles.
N’oubliez pas qu’une bonne diversification reste essentielle : les SCPI sont un excellent complément, mais elles ne doivent pas représenter l’intégralité de votre patrimoine !
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